Impozitarea proprietăților din Dubai pentru rezidenții fiscali români

În legislația fiscală internațională și românească, obligația de plată a impozitelor nu decurge din deținerea pașaportului, ci din statutul de rezidență fiscală.

Conform art. 7 pct. 36 și art. 59 din Legea nr. 227/2015 (Codul Fiscal), o persoană fizică este considerată rezident fiscal în România dacă îndeplinește cel puțin una dintre următoarele condiții:

• Are domiciliul în România;
• Centrul intereselor vitale ale persoanei fizice este amplasat în România (familie, locuință permanentă, afaceri principale);
• Este prezentă în România pentru o perioadă sau mai multe perioade care depășesc în total 183 de zile pe parcursul oricărui interval de 12 luni consecutive.

Relațiile fiscale dintre România și Emiratele Arabe Unite își au fundamentul bilateral în Convenția dintre Guvernul României și Guvernul Emiratelor Arabe Unite pentru evitarea dublei impuneri și prevenirea evaziunii fiscale cu privire la impozitele pe venit și pe avere, semnată la Abu Dhabi la 11 aprilie 1993 și ratificată de Parlamentul României prin Legea nr. 74 din 3 noiembrie 1993 (publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 262 din 9 noiembrie 1993). Cadrul a fost actualizat ulterior prin noul acord bilateral ratificat prin Legea nr. 26/2016 (M. Of. nr. 225 din 25 martie 2016).

În Emiratele Arabe Unite, conform Cabinet Decision No. 49 of 2023, veniturile obținute de persoane fizice din deținerea sau închirierea de proprietăți rezidențiale personale nu sunt supuse impozitului pe venit local (0% personal tax în UAE).

Pentru un investitor care rămâne rezident fiscal român, situația impune următorii pași:

• Obligația de declarare: Venitul din chirii obținut în străinătate trebuie raportat în România prin Declarația Unică (Formularul 212), secțiunea Venituri realizate din străinătate, până la data de 25 mai a anului următor celui de realizare a venitului.
• Metoda de evitare a dublei impuneri (lipsa unei concluzii universale): Codul Fiscal român (art. 130) prevede aplicarea metodei creditului fiscal sau a scutirii, în conformitate cu convenția bilaterală aplicabilă. Deoarece în UAE nu se percepe un impozit pe venitul din chirii pentru persoanele fizice (impozit local 0% conform Cabinet Decision No. 49/2023), nu există un impozit extern plătit efectiv care să fie dedus ca și credit fiscal. Nu există o concluzie fiscală generală valabilă automat pentru toți rezidenții; obținerea unui certificat de rezidență fiscală de la Federal Tax Authority (FTA) din UAE nu este în sine suficientă pentru a înlătura obligațiile din România, tratamentul depinzând de menținerea sau renunțarea la centrul intereselor vitale în România și de analiza individuală a unui consultant fiscal autorizat (membru CCF).
• Contribuția de Asigurări Sociale de Sănătate (CASS): Veniturile extrasalariale din străinătate (inclusiv chirii) se cumulează pentru stabilirea plafonului CASS (6, 12 sau 24 de salarii minime brute pe țară). Dacă totalul veniturilor extrasalariale depășește aceste plafoane, se datorează CASS în România, indiferent de convenția de evitare a dublei impuneri.

La înstrăinarea unui imobil situat în Dubai:

• În Dubai: Nu se percepe impozit pe câștigul de capital pentru persoanele fizice. Se achită exclusiv taxa standard DLD de transfer (de regulă de către noul cumpărător) și taxa de emitere NOC.
• În România: Conform Convenției (Art. 13 - Câștiguri de capital), câștigurile provenind din înstrăinarea bunurilor imobile pot fi impuse în statul în care sunt situate bunurile (UAE). Totuși, tratamentul exact de raportare către ANAF trebuie documentat prin acte de proveniență și contracte de vânzare.

Pentru a deveni rezident fiscal exclusiv în Emiratele Arabe Unite și a nu mai datora impozit pe venitul mondial în România, este obligatoriu să parcurgeți procedura oficială reglementată de Ministerul Finanțelor:

1. Obținerea rezidenței în UAE: Titularul trebuie să dețină o viză validă (Golden Visa sau viză de rezidență) și Emirates ID.
2. Locuință permanentă și prezență: Menținerea unei locuințe permanente în UAE (proprietate sau contract de închiriere Ejari) și petrecerea a peste 183 de zile în UAE.
3. Depunerea Chestionarului la ANAF: Cu minimum 30 de zile înainte de părăsirea României (sau ulterior când condițiile sunt întrunite), se depune la administrația financiară teritorială formularul „Chestionar pentru stabilirea rezidenței fiscale a persoanei fizice la plecarea din România”.
4. Notificarea ANAF: Inspectorii fiscali analizează centrul intereselor vitale și emit o decizie oficială prin care confirmă încetarea calității de rezident fiscal român pe venitul mondial.